マイレージライフ

JAL / ANAでのマイレージ生活とMarriott(マリオット) / SPG ライフタイムチタン生活の毎日を綴ります。

【暮らし】マンションの建て替えは非現実的

古くなったマンションの建て替えは難しい。

何となく昔マンションを買ったとき古くなったらどうするんだろう、建て替えするんだろうなと思っていました。私が買ったときはネットなどは普及していませんでしたし、今ほど情報がありませんでしたので、何となく建て替えするんだろうと思っていましたし、そう言われていました。

時が流れて高齢者は亡くなったり、売りに出されたり入れ替わりもしましたが比較的昔からお住まいの方が多いです。ローンが残っていると売却できないため売るに売れないでそのまま暮らしていたり、売っても思うような値段がつかないこともあり諦めている人もいらっしゃるのではないだろうか。もちろん現在も満足していて住んでいらっしゃる方も多いと思います。

比較的管理が良いためひどく老朽化していると言う感じはしませんけれど、それでもあと30年後はどうなるのかはわかりません。すくなくとも建て替えることは難しいのではないでしょうか。
住人はさらに高齢化し、余計な支出はしたくない。そもそもそんなお金はない。容積率も目一杯で部屋を増やして販売もできない。となると建て替えは住人が全てお金を出さねばなりませんからもうそうなると非現実的です。

マンションが建て替えられた事例は0.23%



2020-10-05105420.png



この数字が現実を表しています。

マンションの建替えがほとんどされていないのは、建築負担金が高額になるからです。
一般的に、建替負担金は60㎡のマンションで1,000~2,000万円程度(グレードや修繕積立金の積立額に寄る)と言われています。国による建替補助制度や融資制度もありますが、それでも住人が大きな負担を負うことには変わりありません。高齢化している住人にこの費用を出すのは現実的には難しいと思います。

建て替え決議を発案する管理組合はかなり優秀な理事から発案されていくのではないかなと思います。
ただマンションの建替決議を可決するには「区分所有法」に基づき、区分所有者の4/5以上の賛成が必要なので、この議案を80%以上の賛成を持って決議することは不可能に近いと言えます。意識の高い住人の発案も老人家庭に2000万も出せというのは酷ですもの。


古いマンションはどうするべきなのか
現実的には、そのまま住み続けるか、売却するかなのだろうと思います。
資金的に余裕があるならば売却して今後老朽化が問題にならないようなマンションに引っ越すか、戸建てに引っ越すかになるのではないでしょうか。もちろん不安を抱えながらも住み続けるのも余計なコストがかかりませんので現実的な選択肢になるでしょう。

若いときには考えもしなかったマンションの行く末。
多くの人が心のどこかで抱えている問題のような気がします。


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Comment

shoji says... ""
山暇さん
いつもありがとうございます。
ベストは都心で容積率の低いマンションかなぁと。容積率に余裕があれば戸数を増やせますしそれを販売しても買い手がつきますし。
ただ、建て替えが考えられるような築年数の旧耐震基準のマンションに手を出すのはちょっと躊躇しますし、結局のところ管理をきちんとされていて、古すぎず、これから30年経っても大丈夫そうな手ごろな価格の中古マンションというのが現実的ですかね。
最近は、京都の町家のリノベーション物に関心があります。ただ京都に住むのは現実的ではないので見てるだけですけれど。
欧州のような古いものを大事にする文化はとても良いと思います。残念ながら日本の住宅にはそう言う文化は根付かなかったなぁ。
2020.10.13 08:44 | URL | #6R1pn6UQ [edit]
山暇 says... "有益記事"
こんにちは
ということは,shojiさんが以前の記事でお書きになられていたように
駅から5分とかせめて10分圏内というのが重要になってくるのでしょうね.
非常に勉強になる記事でした.ありがとうございます.

以前長く住んでた国では,築50年とか100年とかでも
リフォームすることで資産価値が上がっていたように記憶していますが
そのようにはなりませんでしょうか・・・ 
評価法や税制が違うのかな. ホテルなんかは,リフォームすると
レートが上がりますし.
2020.10.12 23:46 | URL | #VWFaYlLU [edit]

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